De geschatte leestijd voor dit artikel: 3 minuten

Een hypotheeklening met een vaste rente kan bij daling van de marktrente niet zonder meer worden afgelost. Vervroegde aflossing is meestal beperkt en er zal een boeterente voldaan moeten worden. Of…Banken hanteren een contante waardeclausule, waardoor de debiteur een boeterente is verschuldigd ter grootte van de contante waarde van het verschil tussen markt- en contractrente. Laat het een en ander eens uitleggen aan de hand van een voorbeeld

Voorbeeld
Stel, Henk heeft een hypothecaire schuld van €200.000 tegen 5% rente aan bank A (resterende looptijd/renteherzieningstermijn 10 jaar). De actuele rente voor hypotheken met een looptijd gelijk aan of in de buurt van de resterende looptijd bedraagt 4%. Het renteverschil bedraagt 1% De boeterente wordt berekend over de hoofdsom onder aftrek van het boetevrij of te lossen bedrag (meestal 10%). De boeterente is nu gelijk aan de tegen 4% contant gemaakte reeks €1.800. De boeterente is in beginsel fiscaal aftrekbaar, HR 8 januari 1969, BNB 1969/58. Boeterente is in feite vooruitbetaalde rente. Bij een ‘reële boeterente’ zijn de beperkingen voor vooruitbetaalde rente echter niet van toepassing, MvF 10 juni 2010, nr.DGB2010/921, punt 4.6.

Boeterente minimaliseren
De boeterente kan op de volgende manier worden geminimaliseerd. Veel hypotheekvormen met een vaste rente bieden de mogelijkheid per jaar 10% van de schuld boetevrij af te lossen. Om dit te financieren neemt men een rekening-couranthypotheek op waarvan de voor de jaarlijkse 10% aflossing benodigde bedragen worden opgenomen. Als de oude lening een eigenwoningschuld was, is de nieuwe dat ook. Ook het eventuele overgangsrecht blijft behouden.

Fiscaal
De fiscale behandeling van boeterente leidt in de praktijk tot nogal wat verwarring. Boeterente met betrekking tot een eigenwoninglening is in beginsel aftrekbaar. Veelal wordt deze rente meegefinancierd. Dat is geen probleem voor de aftrekbaarheid van de boeterente als zodanig. Maar de schuldcomponent die op de meegefinancierde boeterente betrekking heeft, is geen eigenwoningschuld maar een box 3-schuld. De rente over deze schuldcomponent is daarom niet aftrekbaar, art. 3.119a(5)(a) IB. Ook de aan deze schuldcomponent naar evenredigheid toerekenbare afsluitprovisie en andere aftrekbare initiële kosten zijn niet aftrekbaar voor het percentage dat de lening een box 3-lening is.

Rentemiddeling
Het ontstaan van een box 3-lening ter zake van meegefinancierde boeterente kan worden voorkomen door rentemiddeling. Daarbij wordt geen boeterente in rekening gebracht. De compensatie van de bank vindt plaats door middel van een opslag op de rente. Stel de boeterente bedraagt €12.000, de hoofdsom €250.000 en de looptijd/renteherzieningstermijn 10 jaar. Op basis van een rekenrente van 5% kan een annuïteit worden berekend van €1.554. De contante waarde van deze annuïteit is €12.000. De annuïteit is 0,6216% van de hoofdsom. Dit wordt dan de renteopslag. Het verschil met reguliere boeterente is dat bij boeterente de aftrekpost naar voren wordt gehaald. Het voordeel van rentemiddeling is dat de volledige rente aftrekbaar blijft en dat ter zake geen box 3-schuldcomponent ontstaat. Hypotheekadviseurs hebben niet bepaald een voorkeur voor rentemiddeling, omdat hierdoor het (groot) deel van het psychologische voordeel van oversluiten teniet wordt gedaan. De lage rente waarmee wordt geschermd, blijkt dan opeens niet meer zo laag te zijn.

Bij rentemiddeling loopt de bank het risico van vervroegde aflossing bij verkoop van de woning. Ter compensatie van dit nadeel wordt een extra opslag op de rente toegepast. In MvF 27 november 2015 nr. BLKB 2015/1486M wordt teruggekomen op een eerder standpunt. Goedgekeurd wordt dat de ‘boeterente’ bij rentemiddeling als rente van schulden wordt aangemerkt en dus aftrekbaar is. In het Belastingplan 2017 wordt dit in de wet opgenomen.

Vragen?
Binnen de wet Inkomstenbelasting is het juist verwerken van de regels omtrent de eigen woning een crime. Vele collega’s wagen zich er zelfs niet aan, of vragen een behoorlijke opslag op hun tarief voor het samenstellen van uw aangifte Inkomstenbelasting. Ik ga de uitdaging aan. Graag sta ik u terzijde met moeilijke aangiften. Ziet u door de spreekwoordelijke bomen het bos niet meer? Heeft u geen zin in het vele uitzoekwerk of gewoon een vraag? Neem gerust contact op, of laat hieronder een bericht achter.

Met vriendelijke groet,

Ron Meijer RBc