Hypotheek van de bv

De geschatte leestijd voor dit artikel: 4 minuten

De hypotheek van de bv is voor heel veel dga’s een zeer aansprekende manier van fiscale planning.
De Renteaftrek in privé wordt gecombineerd met een mooie aantrekkelijke ‘belegging’ door de bv. Mijns inziens een win/win situatie.

Stel uw bv beschikt over overtollige liquiditeiten waarop een rendement wordt behaald van 1%. Stel dat u als dga aan de bank 4% hypotheekrente betaalt. Door middel van een hypotheek van de bv kan de bv een extra rendement behalen van 3% zonder dat er extra risico wordt gelopen.

Op grond van HR 5 februari 1997, nr. 32.037, BNB 1997/217 dient voor het lenen van de bv een rente te worden gehanteerd gelijk aan de depositorente of spaarrente die de bv bij de bank kan krijgen, eventueel vermeerderd met een risico-opslag. Een dergelijke lage rente is fiscaal niet erg gunstig als het gaat om eigenwoningleningen (wel als het gaat om consumptieve en effectenleningen). De praktijk gaat uit van de hypotheekrente van banken. De fiscus pleegt daar niet moeilijk over te doen.

Het berekenen van een hoge aftrekbare rente kan dienstig zijn om gebruikelijkloonproblematiek te verzachten.

Zekerheid
Ter besparing van kosten zou een hypotheekakte achterwege kunnen worden gelaten en zou kunnen worden volstaan met een positieve/negatieve hypotheekverklaring.  De fiscus eist steeds vaker dat de aandeelhouder als zekerheid een echt hypotheekrecht afgeeft. Ook het verpanden van een effectenportefeuille of onderhandse vorderingen kan een bijdrage leveren aan de zakelijkheid van de hypotheek van de bv. Reguliere hypothecaire zekerheid verdient mijns inziens echter in zijn algemeenheid de voorkeur.

Tweede hypotheek
Het komt regelmatig voor dat de dga de hypotheeklening voor de aanschaf van de woning bij de bank heeft afgesloten en dat hij later ter financiering van een verbouwing bij zijn bv leent. Uit Hof Amsterdam 27 december 2011, nr. 200.076.047/01 volgt dat de notaris moet weigeren een tweede hypotheek te vestigen bij gebreke van toestemming van de eerste hypotheekhouder. Dit kan van belang zijn als de dga ten behoeve van de bv een recht van tweede hypotheek wil vestigen. Naar verluidt verlenen banken als eerste hypotheekhouder geen toestemming of alleen als de tweede hypotheekhouder afziet van het recht op parate executie. De bank als eerste hypotheekhouder wil namelijk niet het risico lopen door de tweede hypotheekhouder met een executie te worden geconfronteerd.

Aflossingsvrij
Op grond van de Gedragscode Hypothecaire Financiering verstrekken banken in beginsel geen volledig aflossingsvrije hypotheken meer. De hypotheek van de bv is doorgaans aflossingsvrij. De Belastingdienst lijkt hier echter (nog) geen punt van te maken. De vraag is overigens wat er gebeurt als de Belastingdienst hier wel een punt van zou maken. De uiterste consequentie is dat de fiscus bij een slechte solvabiliteit van de dga een uitdeling stelt of afkoop van pensioen.

Terugbetaling
Voor de duiding van een financieringsovereenkomst is de terugbetalingsverplichting van groot belang. Voor de beoordeling daarvan moet worden gekeken naar de overeenkomst, maar ook naar de feitelijke mogelijkheid voor de geldlener om de lening terug te kunnen betalen. Als deze beoordeling leidt tot de vaststelling dat de dga gezien zijn inkomens- en vermogenspositie niet tot terugbetaling in staat zal zijn, moet wellicht tot een uitdeling kunnen worden geconcludeerd of afkoop van pensioen.

Dividend?
In de praktijk wordt de rente meestal niet daadwerkelijk betaald, maar in rekening-courant verwerkt. Dat is voor de aftrek van eigenwoningrente geen probleem als sprake is van rentedragend worden. Als de rekening-courantschuld te hoog is opgelopen, zal zij via dividend of anderszins moeten worden gesaneerd.

Inlichtingsplicht
Voor hypotheken die bij de bv worden afgesloten en waarop het overgangsrecht niet van toepassing is geldt een inlichtingenplicht, art. 3.119g IB. Aanvankelijk leek het erop dat het gedeeltelijk oversluiten bij de bv tot verlies van het overgangsrecht zou leiden. Uit de Nota n.a.v. het verslag bij het Belastingplan 2013 bleek evenwel dat dit niet het geval was en de Kamerbrief van 4 maart 2013 gaf uiteindelijk echt duidelijkheid, Kamerbrief beleidsbesluit fiscale aftrek bouwrente en stofkamoperatie.

Verwerken in rekening-courant
Het is in beginsel geen bezwaar als de onder het nieuwe regime vereiste aflossing in rekening-courant wordt verwerkt. Beslissend is dat de eigenwoningschuld ten minste volgens een annuïtair schema wordt verminderd. Hier zit echter wel een adder onder het gras. De feitelijke schuld wordt per ultimo van het jaar getoetst aan het wettelijke aflossingsschema. Bij boeking van de aflossing in rekening-courant geschiedt de betaling mijns inziens op het moment van de boeking. Deze vindt in de regel pas na afloop van het jaar plaats. Men zal daarom ofwel de boeking naar voren moeten halen of een kasrondje moeten organiseren.

Kasrondje
Bij dat kasrondje neemt de dga het af te lossen bedrag in rekening-courant op van de bv, waarna hij het desbetreffende bedrag ten titel van aflossing via bankoverschrijving weer aan de bv betaalt. Zo loopt men in elk geval niet het risico om structureel te laat af te lossen. Bedenk in dit verband dat er een regeling bestaat voor een incidentele overschrijding van de aflossingsstand, maar niet voor een structurele overschrijding daarvan.

De gunstigste route voor het verstrekken van een hypotheeklening aan een kind is het lenen van de bv tegen bijvoorbeeld 2,5% variabele rente in combinatie met een lening aan het kind tegen een vaste rente van, zeg, 6%. Een dergelijke marge moet wel zakelijk worden onderbouwd op basis van het verschil in risicoprofiel (dga is solvabel, kind krijgt tophypotheek).

Meer informatie
Wilt u een hypotheek van de bv afsluiten? Ik help u graag. Wilt u meer weten omtrent het plannen van uw financiën voor bijvoorbeeld uw oude dag? Ook daarmee help ik u graag verder. Neem gerust contact op voor meer informatie af maak een afspraak voor een vrijblijvend oriënterend gesprek.

Met vriendelijke groet,

image

Ron Meijer RBc

Over de auteur

Ron Meijer

Twitter

Ron Meijer is zelfstandig belastingadviseur bij Adrome & Blauwe Vrijdag, auteur bij Wolters Kluwer, Stichting NLFiscaal, Taxence aangesloten bij Fiscount en lid van Register Belastingadviseurs. Ron’s motto is: “Alles is aftrekbaar, tenzij..."